Analisis Yuridis Komprehensif Mengenai Upaya Hukum Debitur terhadap Eksekusi Lelang Jaminan Perbankan di Bawah Harga Pasar: Tinjauan Berbasis Perbuatan Melawan Hukum dan Perlindungan Hak Kepemilikan

Photo : DSAP Law Firm

Dalam tatanan hukum ekonomi Indonesia, sektor perbankan memegang peranan vital sebagai lembaga intermediasi yang memfasilitasi aliran dana melalui pemberian kredit kepada masyarakat. Hubungan hukum yang tercipta antara bank selaku kreditur dan nasabah selaku debitur senantiasa dibalut dengan perjanjian kredit yang mensyaratkan adanya jaminan guna memitigasi risiko wanprestasi atau cedera janji. Hak Tanggungan, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 (UUHT), menjadi instrumen jaminan kebendaan yang paling dominan karena memberikan kedudukan preferen bagi kreditur untuk melakukan eksekusi apabila debitur lalai dalam memenuhi kewajibannya. Namun, dalam praktiknya, proses eksekusi jaminan sering kali menimbulkan gesekan hukum yang tajam, terutama ketika bank menetapkan nilai limit lelang yang dianggap jauh di bawah harga pasar, sehingga mencederai hak ekonomi dan hak milik debitur.

Fenomena penetapan harga limit yang tidak realistis ini menjadi tantangan serius bagi kepastian hukum dan rasa keadilan. Kreditur, dengan dalih efisiensi dan percepatan pemulihan piutang (recovery asset), cenderung menetapkan nilai limit berdasarkan nilai likuidasi yang secara inheren berada di bawah nilai pasar wajar. Tindakan ini sering kali dilakukan secara sepihak tanpa mempertimbangkan potensi kerugian sisa piutang atau sisa aset yang seharusnya kembali ke tangan debitur. Di sisi lain, debitur merasa tidak berdaya ketika aset yang telah diperjuangkan selama bertahun-tahun harus dilepas dengan harga yang “jatuh”, yang dalam banyak yurisprudensi diartikan sebagai bentuk perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad).

Laporan ini bertujuan untuk mengupas tuntas secara analitis mengenai berbagai dimensi hukum yang berkaitan dengan perlindungan debitur dalam menghadapi eksekusi lelang jaminan dengan harga rendah. Analisis ini mencakup kerangka regulasi terbaru, mekanisme penetapan nilai limit, konstruksi perbuatan melawan hukum dalam lelang, serta upaya hukum baik secara litigasi maupun non-litigasi yang dapat ditempuh oleh debitur guna memperoleh keadilan substantif.

Kerangka Hukum dan Institusional Pelaksanaan Lelang Jaminan

Pelaksanaan lelang di Indonesia merupakan sebuah proses yang sangat teknis dan prosedural, yang berada di bawah pengawasan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Dasar hukum utama pelelangan secara umum masih berpijak pada Vendu Reglement (Staatsblad 1908: 189) yang kemudian terus dimutakhirkan melalui berbagai Peraturan Menteri Keuangan guna menjawab dinamika zaman.

Evolusi Regulasi Petunjuk Pelaksanaan Lelang

Pemerintah baru-baru ini menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, yang menggantikan regulasi sebelumnya (PMK Nomor 213/PMK.06/2020) demi menciptakan proses lelang yang lebih akuntabel, sederhana, modern, dan menjamin kepastian hukum. Perubahan regulasi ini sangat signifikan bagi debitur karena mempertegas batasan-batasan prosedural yang harus dipatuhi oleh penjual (kreditur) dalam mengajukan permohonan lelang.

Aspek Pengaturan	PMK Nomor 27/2016 & 213/2020	PMK Nomor 122 Tahun 2023
Definisi Nilai Limit	Harga minimal barang lelang yang ditetapkan oleh Penjual	Dipertahankan sebagai harga minimal yang ditetapkan oleh Penjual
Masa Berlaku Laporan Penilaian	Sering kali bervariasi tergantung jenis objek	Tegas dinyatakan paling lama 12 bulan sejak tanggal penilaian
Batas Nilai Limit untuk Appraisal	Batasan nilai tertentu untuk lelang sukarela tidak diatur ketat	Lelang noneksekusi sukarela tanah/bangunan min. Rp1 miliar wajib appraisal
Wewenang Pejabat Lelang	Tidak boleh mengintervensi nilai	Tegas dilarang meninjau besaran nilai dalam laporan penilaian
Rentang Nilai Limit Eksekusi	Mengikuti nilai pasar/likuidasi	Antara Nilai Pasar (tertinggi) hingga Nilai Likuidasi (terendah)

Ketentuan mengenai masa berlaku laporan penilaian selama 12 bulan merupakan perlindungan preventif bagi debitur agar bank tidak menggunakan data harga lama yang sudah tidak relevan dengan kondisi pasar saat ini. Pengabaian terhadap jangka waktu ini dapat menjadi pintu masuk bagi debitur untuk menggugat validitas prosedural dari pelaksanaan lelang tersebut.

Kedudukan KPKNL dalam Sistem Parate Eksekusi

KPKNL dalam sistem hukum lelang Indonesia memiliki kedudukan sebagai pelaksana teknis (by order). Pejabat Lelang Kelas I di KPKNL tidak memiliki kewenangan untuk melakukan audit substansi terhadap besaran harga yang diajukan oleh bank.⁸ Sepanjang dokumen persyaratan yang diajukan oleh bank—seperti Sertifikat Hak Tanggungan, bukti wanprestasi, dan laporan penilaian—telah lengkap secara administratif, maka Pejabat Lelang berkewajiban untuk memproses lelang tersebut dan tidak diperkenankan menolak permohonan.

Keterbatasan wewenang KPKNL ini sering kali menjadi titik lemah dalam sistem perlindungan debitur, karena tanggung jawab moral dan hukum atas kewajaran harga sepenuhnya berada di tangan penjual (kreditur). Namun, dalam beberapa putusan hakim, KPKNL tetap ditarik sebagai pihak Tergugat guna memastikan bahwa risalah lelang yang dihasilkan dapat dibatalkan apabila terbukti terdapat perbuatan melawan hukum dalam proses penetapan harganya.

Problematika Penetapan Nilai Limit dan Mekanisme Penilaian

Penetapan nilai limit merupakan tahap paling krusial sekaligus paling kontroversial dalam proses lelang jaminan. Nilai limit inilah yang menentukan “lantai harga” di mana penawaran dimulai. Jika nilai limit ditetapkan terlalu rendah, maka besar kemungkinan harga yang terbentuk pada saat lelang berakhir (harga ketok palu) tidak akan jauh dari angka minimal tersebut, sehingga sisa hasil lelang tidak akan cukup untuk menutupi sisa hutang debitur atau bahkan justru menimbulkan kerugian material yang besar.

Dikotomi Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi

Berdasarkan standar penilaian yang berlaku di Indonesia, terdapat dua jenis nilai yang lazim digunakan dalam konteks lelang eksekusi:

Nilai Pasar (Market Value): Estimasi jumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak.
Nilai Likuidasi (Liquidation Value): Sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif singkat (forced sale) untuk memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Biasanya, nilai likuidasi berada pada kisaran 60% hingga 80% dari Nilai Pasar.

PMK 122/2023 secara legal mengizinkan penjual untuk menetapkan nilai limit serendah-rendahnya sama dengan nilai likuidasi. Praktik ini sering dikritik sebagai pengabaian terhadap hak milik debitur karena memaksa aset dijual di bawah harga wajarnya. Dari perspektif teori keadilan “Justice as Fairness” oleh John Rawls, penetapan harga yang hanya mengacu pada nilai likuidasi dianggap tidak memenuhi unsur keadilan prosedural karena tidak menjamin kepentingan semua pihak secara seimbang.

Peran Penilai (Appraisal) dalam Menentukan Objek Jaminan

Penentuan nilai limit harus didasarkan pada laporan hasil penilaian oleh Penilai Pemerintah atau Penilai Publik. Proses penilaian ini melibatkan serangkaian tahapan yang ketat, mulai dari identifikasi objek, verifikasi dokumen kepemilikan (SHM, BPKB, IMB), hingga survei lapangan untuk melihat kondisi fisik, aksesibilitas, dan fasilitas di sekitar lokasi [url39]. Penilai wajib mencari data pasar pembanding yang setipe dan sebanding guna menghasilkan estimasi nilai yang akurat.

Namun, kelemahan struktur hukum terjadi ketika debitur tidak diberikan akses atau hak untuk meninjau hasil penilaian tersebut sebelum lelang dilaksanakan. Kurangnya transparansi dalam proses appraisal internal bank sering kali menyebabkan debitur merasa dikejutkan oleh nilai limit yang sangat rendah saat pengumuman lelang diterbitkan. Hal ini melahirkan argumen hukum bahwa bank telah melalaikan prinsip keterbukaan dan itikad baik dalam hubungan kontraktual dengan nasabah.

Konstruksi Perbuatan Melawan Hukum (PMH) dalam Pelelangan

Upaya hukum utama yang digunakan oleh debitur ketika menghadapi lelang di bawah harga pasar adalah gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH) yang didasarkan pada Pasal 1365 KUHPerdata. Pasal ini merupakan instrumen “sapu jagat” dalam hukum perdata yang dapat menjangkau segala tindakan yang dianggap mencederai hak orang lain atau melanggar norma kepatutan dalam masyarakat.

Empat Unsur Kumulatif Pasal 1365 KUHPerdata

Untuk dapat dinyatakan sebagai PMH dalam konteks pelelangan, debitur harus mampu membuktikan empat unsur utama secara kumulatif di depan persidangan:

Adanya Suatu Perbuatan yang Melawan Hukum (Onrechtmatig): Sejak yurisprudensi Arrest Lindenbaum-Cohen tahun 1919, unsur melawan hukum tidak lagi diartikan secara sempit sebagai pelanggaran undang-undang tertulis saja. Tindakan bank yang menetapkan harga limit jauh di bawah pasar dapat dianggap melawan hukum karena melanggar hak subjektif debitur atas kepemilikan harta kekayaannya dan bertentangan dengan kewajiban hukum penjual untuk mengoptimalkan hasil penjualan guna pelunasan hutang yang adil.
Adanya Unsur Kesalahan (Schuld): Kesalahan dapat berupa kesengajaan (dolus) atau kelalaian (culpa). Bank dianggap bersalah jika secara sengaja menetapkan nilai limit pada titik terendah semata-mata untuk mempercepat proses penagihan tanpa mempertimbangkan kerugian debitur, atau lalai dalam memperbarui data appraisal yang sudah kedaluwarsa.
Adanya Kerugian (Schade): Kerugian yang diderita debitur harus nyata. Hal ini dibuktikan dengan selisih antara harga limit yang ditetapkan dengan harga pasar wajar atau NJOP wilayah tersebut. Kerugian juga dapat bersifat immateriil, seperti hilangnya tempat tinggal bagi keluarga debitur yang menimbulkan penderitaan batin.
Adanya Hubungan Kausalitas (Causaliteit): Harus terdapat hubungan sebab-akibat langsung antara penetapan nilai limit yang rendah oleh bank dengan kerugian finansial yang dialami debitur. Jika bank menetapkan harga wajar namun tidak ada peminat lelang, maka unsur kausalitas ini mungkin akan sulit dibuktikan.

Evolusi Penafsiran Hakim Terhadap Harga Lelang

Dalam perkembangan hukum di Indonesia, para hakim mulai mengadopsi standar kepatutan yang lebih ketat bagi perbankan. Hakim sering kali memandang bahwa meskipun secara formal-prosedural bank memiliki hak parate eksekusi berdasarkan Pasal 6 UUHT, namun pelaksanaan hak tersebut tidak boleh dilakukan dengan sewenang-wenang (misbruik van recht). Harga yang “terlalu rendah” atau “tidak realistis” dianggap bertentangan dengan kepatutan dalam masyarakat dan melanggar kewajiban hukum penjual untuk bertindak sebagai pihak yang teliti dan berhati-hati.

Analisis Mendalam Putusan-Putusan Mahkamah Agung

Keberhasilan debitur dalam menggugat lelang harga rendah sangat bergantung pada bagaimana majelis hakim menerapkan prinsip-prinsip hukum di atas ke dalam fakta persidangan. Beberapa putusan penting telah menjadi rujukan (landmark decisions) bagi para praktisi hukum.

Studi Kasus: Putusan Nomor 823 PK/Pdt/2019

Putusan pada tingkat Peninjauan Kembali (PK) ini melibatkan debitur Nurul Komarijah melawan PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk. Objek jaminan berupa tanah dan bangunan dilelang dan terjual seharga Rp3.905.000.000,-, padahal harga pasar wajar menurut taksiran debitur berkisar antara Rp6 miliar hingga Rp8,5 miliar.

Majelis Hakim PK memberikan beberapa pertimbangan yuridis yang sangat penting:

Pelanggaran Kepatutan: Penetapan harga yang jauh di bawah pasar dianggap mencederai rasa keadilan dan melanggar kewajiban bank untuk mengupayakan hasil maksimal dari aset debitur.
Hak Penjualan Mandiri: Hakim berpendapat bahwa bank seharusnya memberikan kesempatan kepada debitur (minimal selama 3 bulan) untuk mengupayakan penjualan mandiri di bawah tangan guna mendapatkan harga terbaik sebelum menempuh jalur lelang yang bersifat paksaan.
Sebab yang Tidak Halal: Tindakan menetapkan nilai limit yang rendah demi efisiensi internal bank semata dianggap sebagai tindakan dengan “sebab yang tidak halal” dan melanggar syarat objektif keabsahan perjanjian.

Akibat dari putusan ini, Mahkamah Agung membatalkan Risalah Lelang, membatalkan Sertifikat Hak Milik atas nama pemenang lelang, dan memerintahkan pengembalian hak milik kepada debitur.

Studi Kasus: Putusan Nomor 528 K/Pdt/2019

Putusan kasasi ini juga memperkuat tren perlindungan debitur dengan menyatakan bahwa penetapan nilai limit yang rendah di bawah harga pasar merupakan bentuk perbuatan melawan hukum.⁵ Penurunan nilai limit pada lelang ulang (setelah lelang pertama gagal karena tidak ada peminat) sering kali dilakukan secara drastis oleh bank. Hakim dalam putusan ini menilai bahwa penurunan harga limit yang berlebihan tanpa dasar penilaian ulang yang valid melanggar hak atas harta kekayaan (vermogensrechten) milik debitur.

Nomor Putusan	Pokok Masalah	Pertimbangan Utama Hakim	Akibat Hukum
823 PK/Pdt/2019	Lelang jauh di bawah pasar dan NJOP	Pelanggaran hak ekonomi & kewajiban moral optimasi harga	Pembatalan Risalah Lelang & SHM pemenang
528 K/Pdt/2019	Penetapan nilai limit rendah pada lelang eksekusi	Melanggar kepatutan & hak atas kekayaan debitur	Lelang dinyatakan sebagai PMH
0176/Pdt.G/2019/MS.Lgs	Tuntutan ganti rugi biaya pengacara	Pengakuan terhadap biaya-biaya yang timbul akibat sengketa	Ganti rugi biaya pengacara dikabulkan
728/Pdt.G/MS.Pematangsiantar	Lelang Syariah di bawah harga pasar	Pembatalan proses lelang karena merugikan harga diri debitur	Ganti rugi moril dan materiil Rp2 miliar lebih

Langkah-Langkah Hukum Preventif dan Reparatif bagi Debitur

Bagi seorang debitur yang merasa terancam oleh rencana lelang bank yang tidak adil, terdapat rangkaian langkah hukum yang dapat ditempuh secara sistematis.

Upaya Hukum Sebelum Pelaksanaan Lelang (Preventif)

Langkah terbaik adalah mencegah lelang terjadi sebelum proses penawaran dilakukan di KPKNL. Debitur dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri dengan menyertakan permohonan provisi (interim order). Permohonan provisi ini bertujuan untuk meminta hakim memerintahkan bank dan KPKNL menghentikan atau menunda pelaksanaan lelang sampai adanya putusan yang berkekuatan hukum tetap (inkracht).

Alasan-alasan hukum yang sering digunakan dalam gugatan penundaan lelang meliputi:

Ketidakpastian Jumlah Hutang: Debitur mendalilkan bahwa rincian utang pokok, bunga, dan denda yang diklaim oleh bank belum pasti (fix) atau terdapat penggelembungan angka yang tidak sesuai perjanjian kredit.
Cacat Prosedur Pemberitahuan: Bank tidak memberikan surat tegoran (aanmaning) atau surat pemberitahuan lelang secara layak dan patut kepada debitur atau keluarga yang berada di objek jaminan.
Adanya Gugatan Pihak Ketiga: Jika objek jaminan ternyata merupakan harta waris yang belum terbagi atau harta bersama yang dijaminkan tanpa persetujuan pasangan, maka pihak ketiga dapat mengajukan gugatan perlawanan (derden verzet) yang dapat menunda pelaksanaan lelang.

Upaya Hukum Sesudah Pelaksanaan Lelang (Reparatif)

Jika lelang sudah terlanjur dilaksanakan dan dimenangkan oleh pihak lain, upaya hukum beralih menjadi gugatan pembatalan hasil lelang. Debitur meminta hakim untuk menyatakan bahwa Risalah Lelang cacat hukum dan segala akibat hukum yang timbul darinya (seperti balik nama sertifikat ke pemenang lelang) dinyatakan tidak sah.

Dalam petitum gugatannya, debitur biasanya menuntut:

Pernyataan PMH: Menyatakan bank dan KPKNL telah melakukan perbuatan melawan hukum.
Pembatalan Risalah Lelang: Menghapus kekuatan hukum mengikat dari dokumen hasil lelang.
Ganti Rugi Materiil: Meminta pembayaran uang tunai atas kerugian nyata akibat aset dijual murah.
Ganti Rugi Immateriil: Meminta kompensasi atas kerugian moril seperti pencemaran nama baik (terutama jika debitur adalah pelaku usaha) atau beban psikologis.
Uang Paksa (Dwangsom): Meminta hakim menetapkan denda harian apabila para tergugat lalai melaksanakan putusan.

Peran Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dan LAPS SJK

Dalam kerangka perlindungan konsumen sektor jasa keuangan, pemerintah telah menyediakan jalur penyelesaian sengketa di luar pengadilan yang lebih efisien dan modern melalui Lembaga Alternatif Penyelesaian Sengketa Sektor Jasa Keuangan (LAPS SJK).

Mekanisme Pengaduan Melalui APPK OJK

Nasabah bank yang merasa dirugikan oleh tindakan bank dalam proses eksekusi jaminan dapat melaporkan permasalahannya melalui Aplikasi Portal Perlindungan Konsumen (APPK) OJK di laman kontak157.ojk.go.id.¹⁸ Proses ini dimulai dengan Internal Dispute Resolution (IDR), di mana nasabah memberikan kesempatan kepada bank untuk menanggapi pengaduannya secara internal. Jika IDR gagal mencapai kesepakatan, maka nasabah memiliki opsi untuk meneruskan sengketa tersebut ke LAPS SJK.

LAPS SJK menawarkan tiga layanan utama:

Mediasi: Proses di mana mediator membantu para pihak untuk bernegosiasi dan mencapai perdamaian. Jalur ini sangat direkomendasikan karena bersifat rahasia dan dapat mempertahankan hubungan baik antara bank dan nasabah.
Arbitrase: Jika para pihak sepakat, penyelesaian dilakukan melalui arbiter yang akan memberikan putusan final dan mengikat (seperti putusan pengadilan).
Pendapat Mengikat (Binding Opinion): Permintaan pendapat hukum resmi mengenai penafsiran klausul tertentu dalam perjanjian kredit yang dianggap merugikan nasabah.

Keuntungan dan Batasan Biaya LAPS SJK

Salah satu keunggulan utama LAPS SJK adalah adanya kebijakan bebas biaya untuk sengketa ritel dan klaim kecil (small claim). Hal ini sangat membantu debitur perorangan yang sedang mengalami kesulitan finansial.

Sektor Jasa Keuangan	Batas Nilai Sengketa (Bebas Biaya Mediasi)
Perbankan & Pasar Modal	Hingga Rp500.000.000,-
Asuransi Jiwa & Dana Pensiun	Hingga Rp500.000.000,-
Pembiayaan & Fintech	Hingga Rp200.000.000,-
Asuransi Umum	Hingga Rp750.000.000,-

Mekanisme ini memberikan kepastian hukum dan keadilan tanpa harus melalui proses pengadilan yang memakan waktu bertahun-tahun dan biaya perkara yang tinggi. Namun, sengketa yang diajukan ke LAPS SJK harus bersifat keperdataan dan belum pernah diputus atau sedang dalam proses di lembaga peradilan lain.

Implikasi Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 (KUHP Baru)

Meskipun masalah lelang jaminan dominan berada di ranah perdata, keberadaan Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) nasional yang baru membawa paradigma baru dalam penegakan hukum terhadap pelaku usaha jasa keuangan.

Tanggung Jawab Korporasi dan Restorative Justice

KUHP Baru memperluas subjek hukum pidana dengan mengakui korporasi secara tegas sebagai pihak yang dapat dimintai pertanggungjawaban pidana. Jika dalam proses pelelangan ditemukan adanya praktik-praktik kriminal sistematis yang dilakukan oleh oknum bank untuk memperkaya diri atau pihak lain dengan cara memanipulasi nilai limit, maka korporasi perbankan tersebut dapat dikenakan sanksi denda atau sanksi tambahan lainnya.

Prinsip keadilan restoratif (restorative justice) yang dijunjung tinggi dalam KUHP Baru juga sejalan dengan tren penyelesaian sengketa lelang melalui mediasi.²¹ Alih-alih mengedepankan hukuman fisik, hukum nasional mulai diarahkan pada pemulihan hak korban dan keseimbangan sosial. Debitur dalam hal ini diposisikan sebagai pihak yang hak ekonominya perlu dilindungi dari penyalahgunaan kekuasaan oleh lembaga keuangan yang lebih kuat.

Delik Pengaduan dan Perlindungan Harkat Martabat

Beberapa pasal dalam KUHP Baru, seperti pasal mengenai penyerangan harkat dan martabat (penghinaan), diubah menjadi delik aduan murni guna menjamin kebebasan berpendapat dan check and balances terhadap institusi kekuasaan, termasuk dalam mengkritik kebijakan perbankan yang dianggap merugikan rakyat luas. Hal ini memberikan ruang aman bagi debitur atau aktivis perlindungan konsumen untuk menyuarakan ketidakadilan dalam proses pelelangan tanpa takut dikriminalisasi secara sewenang-wenang, sepanjang kritik tersebut dilakukan untuk kepentingan umum dan bukan berdasarkan itikad buruk.

Tantangan Struktural dan Rekomendasi Kebijakan

Walaupun berbagai upaya hukum telah tersedia, kenyataan di lapangan menunjukkan bahwa posisi debitur masih sangat rentan. Terdapat beberapa faktor struktural yang perlu dibenahi guna menciptakan ekosistem perkreditan yang lebih adil.

Kelemahan dalam Penentuan Nilai Limit Berkeadilan

Saat ini, tidak ada parameter tunggal yang mewajibkan bank untuk menetapkan nilai limit pada angka tertentu di atas nilai likuidasi. Selama undang-undang masih mengizinkan nilai likuidasi sebagai dasar harga minimal, bank akan selalu tergoda untuk mengambil jalur termudah demi efisiensi mereka sendiri. Diperlukan reformasi dalam PMK Lelang untuk mewajibkan adanya “Pernyataan Kesetujuan Nilai Limit” dari debitur, atau setidaknya memberikan hak sanggah terhadap laporan penilaian sebelum pengumuman lelang diterbitkan.

Kebutuhan akan Integrasi Data dan Transparansi

Koordinasi antara perbankan, kantor pertanahan, dan KPKNL sering kali masih bersifat silosi atau tertutup. Minimnya integrasi data menyebabkan debitur sulit memantau perkembangan proses eksekusi atas asetnya sendiri. Implementasi teknologi informasi (seperti portal lelang yang lebih transparan dan dapat diakses publik dengan rincian data appraisal) perlu terus ditingkatkan untuk meminimalisir praktik manipulasi harga di bawah tangan.

Penguatan Peran Hakim dalam Menilai Keadilan Substansial

Para hakim di tingkat Pengadilan Negeri perlu didorong untuk lebih berani melakukan terobosan hukum (judicial activism) dalam menilai kewajaran harga lelang. Hakim tidak boleh terpaku pada bukti formal-prosedural semata, tetapi harus aktif menggali nilai-nilai keadilan yang hidup di masyarakat, termasuk dengan membandingkan harga lelang terhadap NJOP dan harga pasar riil di lokasi sengketa.

Penutup dan Kesimpulan

Tindakan hukum bagi debitur ketika bank melelang jaminan di bawah harga pasar merupakan perjuangan untuk menegakkan hak kepemilikan dan prinsip keadilan ekonomi. Secara regulatif, debitur dibekali dengan berbagai instrumen hukum mulai dari permohonan penundaan lelang (provisi) melalui gugatan perlawanan, gugatan pembatalan hasil lelang berbasis perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUHPerdata), hingga mekanisme pengaduan melalui APPK OJK dan LAPS SJK.

Yurisprudensi Mahkamah Agung melalui Putusan 823 PK/Pdt/2019 telah memberikan garis tegas bahwa bank tidak boleh mengabaikan kewajiban moral dan hukumnya untuk mengoptimalkan harga jual aset debitur. Penetapan nilai limit yang hanya didasarkan pada nilai likuidasi demi percepatan pelunasan piutang dapat dinyatakan sebagai tindakan yang melawan hukum dan mencederai rasa keadilan.

Debitur disarankan untuk bertindak secara proaktif dengan memantau proses appraisal, menjaga komunikasi tertulis yang baik dengan kreditur, dan segera mengambil langkah hukum segera setelah indikasi pelelangan dengan harga tidak wajar terdeteksi. Di sisi lain, lembaga perbankan dituntut untuk lebih transparan dan akomodatif dalam proses penyelesaian kredit macet, guna menghindari risiko pembatalan lelang yang justru akan merugikan stabilitas keuangan bank itu sendiri dalam jangka panjang. Hanya dengan keseimbangan antara hak eksekutorial kreditur dan perlindungan hak milik debiturlah, sistem perbankan nasional dapat berjalan dengan sehat dan berkeadilan.

Sumber bacaan: